- 목차 -
🏢 오피스텔이란?
⑥ 층간소음, 단열 성능은 아파트보다 떨어질 수 있어요
🏢 오피스텔이란?
먼저 간단히 정리해 볼게요.
📌 오피스텔은 원래 업무용 건물(사무실+생활공간)이에요.
오피스텔은 겉보기엔 아파트처럼 보여요.
그런데 법적으로는 ‘주택’이 아니라
‘업무시설’로 분류돼요.
화장실도 있고, 주방도 있고,
냉난방도 되고요.
생활에 필요한 시설이
다 들어 있어서
요즘은 1~2인 가구가
실거주 목적으로 많이 선택하고 있어요.
그런데 실제로 거주할 땐
세금, 청약, 대출, 관리비 등에서
아파트와는 다른 점들이 많답니다.
법적으로 ‘주택’은 아니기 때문에
실거주할 때는
꼭 확인해야 할 사항들이 있어요!
✅ 오피스텔 실거주 시 꼭 알아야 할 6가지
① 전입신고 가능한지 확인하세요!
👉 오피스텔도 전입신고는 가능해요.
다만 조건이 있어요:
대부분 오피스텔은 전입신고가 가능하지만,
건축 당시 화장실, 주방 등 주거시설이 없으면
→ 전입신고가 안 되는 곳도 있어요!
✔️ 욕실, 주방, 난방, 창문이 모두 갖춰져 있어야 함
✔️ 건축물대장에 ‘준주택(오피스텔)’로 등록되어 있어야 함
✔️ 위생시설 없는 ‘업무용’ 오피스텔은 전입신고 불가
📌 전입신고를 해야
주민등록지 등록, 청약 점수 인정, 보호받는 세입자 권리가 생겨요.
📌 전입신고가 안 되면?
• 주민등록지로 인정 안 됨
• 청약 가점 반영 안 됨
• 전세보증금 보호 어려움
📌 꼭 건축물대장 확인해서
‘준주택(오피스텔)’로 되어 있는지 확인하세요!
② 청약 점수에 포함될까요?
👉 오피스텔은 ‘주택 소유’로 간주되지 않을 수 있어요
👉 무주택 기간 산정에 포함되지 않는 경우도 있어요
👉 청약 가점에도 포함되지 않는 경우가 많아요.
✔️ 무주택자이지만 전입신고된 오피스텔에 거주 중이면
→ 청약에서 주소지 인정 안 되는 경우 있어요
✔️ 85㎡ 이하 오피스텔에 실거주하면 7
→ ‘주택 소유’로 보는 경우도 있어요
➡ 그래서 청약 준비 중이시라면
✔️ 오피스텔 거주 여부가 가점에 영향 줄 수 있는지 꼭 사전 확인 필요해요!
📌 청약 준비 중인 분은 꼭 LH나 해당 지자체에 확인하세요.
③ 주택 수 포함 여부 – 세금에 영향 있어요
오피스텔을 임대용이 아닌
실거주로 사용할 경우,
지방세법에 따라 ‘주택’으로 간주되어
👉 주택 수에 포함될 수 있어요.
✔️ 1 주택자 양도세 비과세, 종합부동산세 등에서
오피스텔이 주택으로 포함되면
불이익이 생길 수 있어요.
→ 1주택 비과세 제외
→ 종합부동산세 포함
→ 취득세 중과
반대로,
임대 목적으로 쓰면
주택 수에 포함되지 않을 수도 있어요
📌 임대 목적이면 업무시설로 봐서
→ 주택 수 미포함
→ 일반 부동산세율 적용
이게 참 헷갈리지만
중요한 부분이에요.
세무사나 국세청 상담도
한 번 받아보시는 게 좋아요.
④ 대출 규제 – 아파트와는 다르게 적용돼요
👉 오피스텔은 주택담보대출이 아닌 일반 부동산 담보대출로 분류돼요.
✔️ LTV(주택담보대출비율) 규제를 덜 받아서
→ 대출한도는 조금 더 넉넉할 수 있어요.
📌 무주택자, 1 주택자는 비규제지역에서는 최대 70%,
→ 규제지역에서는 40~60%의 LTV가 적용됩니다.
📌 하지만
✔️ 금리가 주택담보대출보다 조금 높아요.
✔️ DSR 적용을 받을 수 있어 소득 대비 대출 제한 있음
📌 또한 보금자리론, 디딤돌대출 등
정부지원 주택대출 상품은 이용 불가예요.
⑤ 관리비가 생각보다 비쌀 수 있어요
오피스텔은 아파트보다
👉 난방비, 공용 전기, 엘리베이터 유지비 등이 더 높게 나오는 경우가 많아요.
특히
✔️ 개별난방 → 관리비에 난방료가 따로 빠지지 않음
✔️ 주차비 유료
✔️ 공용 관리비 비율이 높음 (입주자대표회의 없는 곳도 많음)
매물 볼 때 꼭
💬 “관리비 평균 얼마 나와요?”
물어보세요!
⑥ 층간소음, 단열 성능은 아파트보다 떨어질 수 있어요
오피스텔은
업무용으로 먼저 설계된 건물이라
✔️ 층간소음 차단, 벽 두께, 방음 성능 등이
→ 아파트보다 떨어지는 경우가 많아요.
특히 저가형, 소형 오피스텔일수록
✔️ 천장이 낮고, 창문이 작고, 방음이 약한 경우가 있으니
→ 실거주 전에 직접 방문해서 체크 꼭 하세요!
오피스텔은
→ 아파트보다 벽 두께, 층간소음 차단이 약한 경우가 많고
→ 방음이 덜 되는 구조도 있어요
👉 직접 방문해서 소음, 냉기, 창문 크기 등 꼭 확인하고 결정하세요!
🎯 이런 분들께 오피스텔 실거주는 잘 맞아요
✔️ 1~2인 가구, 싱글, 신혼부부
✔️ 직장 가까이, 교통 편한 곳에 살고 싶은 분
✔️ 자가 주택 마련 전, 청약 준비하면서 거주할 임시 공간 찾는 분
✔️ 관리가 편한 소형 주거 공간을 선호하는 분
오피스텔은 아파트처럼 보여도
법적으로는 ‘주택’이 아닌 업무용 건물이에요.
오피스텔은 작고 실용적인 만큼
실거주 용도로 쓰려면 따져봐야 할 게 많아요.
전입신고가 되는지, 주택 수로 보는지, 대출은 얼마까지 되는지,
이런 것들을 하나하나 체크하고 들어가셔야
세금 문제나 청약, 보증금 관련해서 억울한 일 없이
안심하고 지내실 수 있어요.
앞으로 오피스텔 실거주로 계약할 때
💬 “전입신고 가능한가요?”
💬 “관리비는 평균 얼마인가요?”
💬 “청약이나 세금에서 주택으로 보나요?”
💬 “청약 가점에 영향 있나요?”
💬 “세금이나 대출에서 주택 수에 포함되나요?”
이렇게 물어보시면
불이익 없이, 현명하게 선택하실 수 있을 거예요 😊
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