토허제란? ‘토허제’가 뭐길래 집을 못 살 수도 있을까?

부동산 노른자 - 토지거래허가제

 

 

- 목차 -

🏡 토지거래허가제란?

📝 토지거래허가제, 왜 생겼을까?

💡 이 제도의 핵심은 ‘실거주 의무’

📉 토지거래허가제가 집값에 미치는 영향

✅ 토지거래허가제를 알면 좋은 점

 

 

 

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🏡 “토지거래허가제”란?

 

혹시 이런 이야기 들어보셨어요?

 

“요즘은 아파트 하나 사려 해도 시청 허가부터 받아야 해.”

“서울 압구정 집은 실거주 아니면 못 사.”

 

이게 바로 오늘 설명드릴 부동산 핵심 용어 ‘토지거래허가제'예요.

 

✅ ‘토지 거래’: 말 그대로 땅이나 집을 사고파는 걸 말해요.

✅ ‘허가제’: 아무나 마음대로 사고팔 수 없고, 시청이나 구청에서 ‘허가’를 받아야 거래가 가능한 제도예요.

 

쉽게 말해서, 정부가 “여긴 너무 투기 세력이 몰리니까, 거래를 막자!”라고 정한 지역에서는,

집을 살 때도 허락을 받아야 한다는 뜻으로

이 제도는 마음대로 땅이나 집을 사고팔 수 없도록
정부가 ‘허가제’를 걸어놓은 제도예요.

 

토지거래허가 제도 자세히 보기 >

 

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📝 토지거래허가제, 왜 생겼을까?

 

우리나라 부동산 시장, 특히 서울 같은 인기 지역은

조금만 개발 얘기가 나와도 집값이 훅 올라요.

 

예를 들어서,

✔ “재건축이 풀린다”

✔ “GTX 노선이 생긴다”

✔ “대기업이 들어온다”

 

이런 소식이 퍼지면,

진짜 살려는 사람들보다 투자·투기하려는 사람이 먼저 사들이기 시작하죠.

그래서 가격이 급등하고, 결국 일반 서민은 집을 살 수 없게 되는 거예요.

 

그래서 정부가 나서서,

“이 지역은 그냥 사면 안 돼! 먼저 실거주인지 확인할게요”

하고 만든 제도가 바로 ‘토지거래허가제’입니다.

 

 

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💡 이 제도의 핵심은 ‘실거주 의무’

 

토지거래허가구역에서 집을 사려면 어떻게 해야 할까요?

 

1. 구청(또는 시청)에 허가 신청

→  허가 없이 계약하면 무효예요!

→ 계약을 해놓고도 허가를 못 받으면 집을 살 수 없게 되는 거예요.

→ 그래서 계약 전 반드시 허가 대상인지, 허가 절차는 어떻게 되는지 확인해야 해요.

 

2. “여기 실제로 살 거예요”라고 증명

→  ‘전입 의무’가 있어요

→ 집을 사고 나면 일정 기간(보통 2년) 직접 그 집에 살아야 해요.

→ 실거주가 아니라면 허가가 안 날 수도 있어요.

 

3. 허가가 떨어지면 계약 가능

→  허가까지 며칠 걸릴 수도 있어요

→ 보통 15~30일 정도 걸리기 때문에 계약 일정도 여유 있게 잡아야 해요.

 

즉, 이 지역에서는

“전세 놓을 집”, “투자용으로 사두는 집”은 못 사게 막아두는 거예요.

 

그리고 일정 기간(보통 2년 이상)은 직접 살아야 해요.

중간에 안 살게 되면, 허가를 취소당하거나, 심하면 벌금이 나올 수도 있어요.

 

 

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📉 토지거래허가제가 집값에 미치는 영향

 

이 제도가 시행되면 어떤 일이 벌어질까요?

 

✔️ 투자 목적의 거래가 줄어요

→ 단기적으로는 거래량이 확 줄어들고, 가격도 잠시 안정돼요.

 

✔️ 매물은 적은데 수요도 줄어요

→ 무조건 가격이 떨어지는 건 아니고, 오히려 “살 수 있는 사람만 산다”는 분위기로 바뀌어요.

 

✔️ 실수요자 중심 시장으로 전환

→ 돈 있는 사람들만 사는 시장이 아니라, 정말 필요로 하는 사람이 중심이 되는 시장으로 바뀌어요.

 

 

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✅ 토지거래허가제를 알면 좋은 점

 

📍 1. 실수요자라면 기회를 잡을 수 있어요

→ 투자자들이 못 사니, 실거주를 원하는 사람에게 우선권이 생겨요.

→ 경쟁이 덜해서 좋은 집을 합리적인 가격에 구할 수 있어요.

 

📍 2. 계약 실수 방지

→ 허가받아야 되는 걸 모르고 계약했다가 계약이 무효가 될 수도 있어요.

→ 미리 알아두면 이런 불상사를 막을 수 있어요.

 

📍 3. 정책 흐름 이해에 도움

→ 정부가 규제를 한다는 건 그 지역이 핵심지거나 앞으로 개발 가능성이 높다는 뜻이에요.

→ 투자 관점에서도 참고할 수 있는 정보예요.

 

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앞으로 부동산 뉴스를 보다 보면

“토지거래허가구역”,

“실거주 의무”,

“허가받지 않으면 계약 무효”

이런 말이 자주 나올 거예요.

 

이제부터는 “아~ 이건 투기를 막으려고 만든 거구나” 하고 바로 이해되시겠죠? 😊

 

혹시 주변에 “강남에 집 하나 사두려고 한다”는 얘기가 들리면,

“거기 허가제 지역 아니야? 실거주 아니면 못 사.”

하고 전문가처럼 한마디 해보세요.

분명 다들 “어머, 어떻게 그렇게 잘 알아요?” 할 거예요!

 

 

 

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2025년 3월 기사로 보는 "토지거래허가제"